Konut Yerleşimlerinin Planlama ve Uygulama Süreçlerinde Etkili Olan Sosyal Donatı Kararlarının Batışehir Örneği Üzerinden Değerlendirilmesi
Tezin Türü: Yüksek Lisans
Tezin Yürütüldüğü Kurum: Yıldız Teknik Üniversitesi, Mimarlık Fakültesi, Mimarlık Bölümü, Türkiye
Tezin Onay Tarihi: 2019
Tezin Dili: Türkçe
Öğrenci: Songül Sola
Danışman: Candan Çıtak
Açık Arşiv Koleksiyonu: AVESİS Açık Erişim Koleksiyonu
Özet:Her projenin kendine has bir hikâyesi vardır. Bu hikâye onun zamansallığını da imlemektedir. Nedir zamansallık? Öznenin; geçmiş, şimdi ve geleceğini bir arada bütünsel bir form olarak görmesi, o temsilin içinden hareket etmesidir. Bu bağlamda insanın öyküsü, içinde yaşadığı çevreden ayrı düşünülemez. Yapılar topluluğu da bu zamansallık ilkesi çerçevesinde bir dolayımdadır. Özellikle büyük ölçekli projelerin temelinde nitelikli bir iş akış şeması (program) olmalıdır. Bu programın, sorunları en aza indiren bir kavrayışa sahip olması gerekmektedir. Ülkemizde "kervan yolda düzülür" düşüncesinin güzergâh kılınmasının getirdiği sorunlar irili-ufaklı her ölçekte yaşandığı gibi büyük ölçekli projelerin de kaderi olmaktadır. Bu çalışmada; hâlihazırda tamamlanmış, yerleşime geçilmiş Batışehir projesi üzerine objektif tutulmakta olup 'zamansallık' ilkesine göndermede bulunan bir kavrayışla sürecin pozitif/negatif yönleri irdelenmektedir. Toplu konut projelerinin öncelikle "geçmiş"inin (planlama, projelendirme, yapım) kusursuza yakın olarak yürütülmesi gerekmektedir. Buna göre "şimdi"nin (yerleşim sonrası hayat) karşımıza çıkardığı sorunların en aza ineceği varsayılmaktadır. Bu sayede "gelecek"in konforlu bir yaşam platformu ortaya koyulacak, sorunların sıfıra yakın kılınacağı bir düzen teşkil edilebilecektir. Günün sonunda, projelerin öyküleri de insanların öyküleri gibidir. Geçmişi, şimdisi ve geleceği ile bütünsel bir dayanışma içerisindedir. Devletin gayrimenkul ve konut ihtiyacını kamusal bir sorun olarak algılaması sonucunda uygulanan vergi teşvikleri, gayrimenkul finansmanında gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) modelini cazip kılmaktadır. Gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı yatırımların, yatırımcılar için bir güven unsuru oluşturuyor olması da sektörün gerçeklerinden biridir. Tüm bunların yanısıra çeşitlendirme yoluyla riskin paylaşılması yükleniciler tarafından gayrimenkul yatırım ortaklıklarının tercih edilmesindeki en önemli faktörlerden biridir. Toplu konut projeleri üretilirken; yer seçimine dair kriterler kentsel bazda irdelenmesi gereken bütünlüklü bir çözümün enstrümanı olmalıdır. Ancak toplu konut üretiminde maliyetleri azaltma ve kâr oranını yükseltme yaklaşımı dolayısıyla arazi seçiminde öncelik hazine mülkiyetinde olanlar üzerinedir. Bu durum, kentler içinde korunaklı/kapalı kent dokusuyla uyumsuz arazi parçaları oluşturmakla birlikte kamu yatırımlarından beklenen verimin sağlamamasıyla sonuçlanmaktadır. Türkiye'de özellikle son yıllarda toplu konut üretim pratiği genellikle hızlı ve çabuk sonuç odaklı bir çözüm süreci izlediğinden, daha ideal arazi parçaları yerine kamulaştırma yapma gereği duyulmayan hazine arazilerine yönelinmiş olup süreçlerin en kısa biçimde tamamlanarak halka arzın ve taahhüt kârının ivedi bir biçimde geri dönüşü arzu edilmektedir. Toplu konut üretim aşamasının daha ilk evresindeki bu yaklaşımın başta planlama olmak üzere, mimari tasarım, inşaat ve kullanım süreçlerinde de kendini göstermekte olduğu deneyimlenmektedir. Bu tezde; özellikle İstanbul gibi arsa rayiç bedellerinin çok yüksek değerlerde seyrettiği kentlerde parsel bazında özel imar izni çıkarılarak prestijli projeler üretme biçimleri, planlama aşaması, proje ve tasarım akışı, yapım ve kullanım sonrası süreçler tüm yönleriyle ele alınmış, sosyal donatılar ve imar uygulamaları üzerine uluslararası-ulusal standartlar ve normlar araştırılarak derlenmiş, eleştiriler getirilmiş ve bir toplu konut projesinin nasıl yürütülmesi gerektiği üzerine çalışılmıştır. Bu kapsamda mülkiyeti Maliye Hazinesine ait İstanbul İli, Bağcılar İlçesi, Göztepe Mahallesi, 1562 ada ve 11 parselde uygulanmış Emlak Konut GYO tarafından yürütülen bir toplu konut projesi olan "Batışehir" incelenmiştir. Onaylı projesinde A, B, C, C1, D, E, F, G1, G2, G3, H1, H2, H3, K ve L olmak üzere 15 adet yapı bloğundan meydana gelen tasarımda 252 adet ticari, 3.189 adet konut olmak üzere toplam 3.441 adet bağımsız birim bulunmaktadır. Projenin tarihsel yolculuğu göz önüne alındığında tezin içeriğinde kullanılan süreçlerin (planlama, tasarım, yapım ve kullanım) birbiri ile etkileşimli bir bağıntı içinde bulunduğu, sürekli olarak geri-ileri dönüşler ile esnetildiği bir konut üretim ilişkisine şahit olunmaktadır. Kullanım sürecine ilişkin olarak Batışehir proje sahasına çok sayıda ve yılın farklı mevsimlerinde ziyaretler gerçekleştirilmiş, alanda teknik geziler yapılmıştır. Yaşam başladıktan sonra yapılan gezilerden elde edilen bulgularla konutlarda ikamet edenlerin konfor koşulları ile planlama alanının tarihsel geçmişinden planlamaya esas alanın dönüştürülmesine; projelendirme safhasından inşaat yapım süreçlerine değin, sosyal donatı alanlarının her adımdaki değişiklikleri tespit edilmiştir.